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18. November 2025
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Der Besitz von Immobilien, insbesondere im Kontext der professionellen Wohnungswirtschaft und der gewerblichen Vermietung, hat sich in den letzten Jahrzehnten von einer reinen Vermögensverwaltung hin zu einem hochkomplexen Risikomanagement entwickelt. Die klassische Vorstellung der „Pflichten eines Hausbesitzers“ – oft reduziert auf den Erhalt der Bausubstanz und den pünktlichen Mieteingang – greift in der modernen Rechtsrealität viel zu kurz. Heute agieren Vermieter*innen, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften in einem dichten Netz aus gesetzlichen Vorgaben, technischen Normen (DIN, VDE, VDI) und einer stetig strenger werdenden Rechtsprechung.
Wer sich heute mit den Pflichten eines Hausbesitzers auseinandersetzt, muss verstehen, dass er nicht nur Vermieter*in, sondern Betreiber*in einer technischen Anlage ist. Diese Anlage – das Wohngebäude – muss sicher, hygienisch einwandfrei und brandschutztechnisch unbedenklich sein. Die sogenannte Betreiberverantwortung (Operator Responsibility) ist das zentrale Schlagwort. Sie umfasst die Verkehrssicherungspflicht, die Instandhaltungspflicht und die Einhaltung unzähliger technischer Prüfverordnungen. Ein Versäumnis in diesen Bereichen führt nicht nur zu finanziellen Einbußen durch Mietminderungen oder Wertverlust, sondern kann existenzbedrohende Haftungsrisiken nach sich ziehen, die im schlimmsten Fall bis zur persönlichen strafrechtlichen Verfolgung der Verantwortlichen reichen.
Gleichzeitig bietet die proaktive Erfüllung dieser Pflichten eine enorme Chance: Durch strategisches Management, wie etwa die Auslagerung von Konfliktpotenzialen im Treppenhaus durch externe Stauraumlösungen (z.B. Kinderwagenboxen von Anbietern wie Kiwabo), lässt sich nicht nur Rechtssicherheit gewinnen, sondern auch die Mieterzufriedenheit steigern und die Bausubstanz schonen. Dieser Ratgeber analysiert in der gebotenen Tiefe alle relevanten Pflichtenkreise, beleuchtet die Grauzonen der Rechtsprechung und bietet operative Lösungsansätze für die B2B-Praxis.
Die Basis aller Pflichten eines Hausbesitzers bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es definiert den mietvertraglichen Rahmen und weist dem/der Vermieter*in die Hauptverantwortung für den Zustand der Mietsache zu.
Der § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Dreh- und Angelpunkt des deutschen Mietrechts: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Diese Formulierung impliziert eine dauerhafte, verschuldensunabhängige Garantiehaftung für den vertragsgemäßen Zustand.
Für den/die professionelle/n Hausbesitzer*in bedeutet dies, dass die Pflicht zur Instandhaltung nicht erst beginnt, wenn ein Schaden gemeldet wird. Vielmehr obliegt ihm eine permanente Überwachungspflicht. Fällt beispielsweise die Heizung während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) aus und wird die Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius nicht erreicht, liegt sofort ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt – unabhängig davon, ob der/die Vermieter*in den Ausfall verschuldet hat oder nicht. Die Rechtsprechung ist hier strikt: Der/die Mieter*in zahlt für eine funktionierende Wohnung, nicht für die Bemühungen des Vermietenden.
In der betriebswirtschaftlichen Praxis der Wohnungswirtschaft ist die saubere Trennung dieser Begriffe essenziell, da sie unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben.
Ein häufiger Streitpunkt ist der Versuch, Instandhaltungskosten auf den/die Mieter*in abzuwälzen. Das Gesetz sieht die Instandhaltung als Pflicht des Vermietenden an. Dennoch erlaubt die Rechtsprechung die Vereinbarung einer sogenannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Diese ist jedoch an strenge Bedingungen geknüpft:
Für B2B-Vermieter*innen ist es ratsam, diese Klauseln regelmäßig juristisch prüfen zu lassen, da unwirksame Klauseln dazu führen, dass der Vermieter sämtliche Kosten allein tragen muss.
Jenseits des Mietvertrags trifft den Hausbesitzenden die deliktische Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB). Sie besagt, dass jeder, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält (in diesem Fall eine Immobilie), die notwendigen Vorkehrungen treffen muss, um Schäden Dritter zu verhindern. Dies gilt gegenüber Mieter*innen, Besucher*innen, Postbot*innen und Handwerker*innen gleichermaßen.
Das Treppenhaus ist statistisch gesehen einer der gefährlichsten Orte in einem Mehrfamilienhaus. Stürze führen oft zu schweren Verletzungen und hohen Schadensersatzforderungen. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich hier auf drei Hauptbereiche: Beleuchtung, Bodenbeschaffenheit und Hindernisfreiheit.
Eine unzureichende Beleuchtung ist ein klassischer Haftungsgrund. Vermieter*innen müssen sicherstellen, dass Treppenhäuser, Flure und Zugangswege ausreichend hell beleuchtet sind.
Rechtsprechung: Gerichte haben entschieden, dass eine Treppenhausbeleuchtung, die nur für sehr kurze Intervalle (z.B. 20 Sekunden) leuchtet, eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht darstellt, wenn der/die Nutzer*in in dieser Zeit nicht sicher die nächste Etage oder den Lichtschalter erreichen kann.
Stand der Technik: In der modernen Wohnungswirtschaft setzen sich zunehmend LED-Systeme mit Präsenzmeldern durch. Diese eliminieren das Risiko, dass jemand im Dunkeln nach einem Schalter tasten muss, und senken gleichzeitig die Energiekosten.
Die Reinigung des Treppenhauses ist notwendig, birgt aber paradoxerweise Haftungsrisiken. Ein frisch gewischter, glatter Steinboden kann zur Rutschbahn werden.
Haftungsabwägung: Die Rechtsprechung wägt hier ab. Ist die Nässe deutlich erkennbar (z.B. durch Pfützen, Geruch von Reinigungsmitteln oder Warnschilder) und die Beleuchtung ausreichend, wird dem/der Gestürzten oft ein erhebliches Mitverschulden (bis zu 100 %) zugesprochen, da eine gewisse Eigenvorsicht erwartet wird.
Vermieterpflicht: Dennoch muss der/die Hausbesitzer*in organisatorisch sicherstellen, dass Reinigungsfirmen Warnschilder aufstellen und keine übermäßige Nässe hinterlassen. In Eingangsbereichen sind Schmutzfangmatten essenziell, um Nässe von draußen abzufangen und die Rutschgefahr auf glatten Fliesen zu minimieren.
Ausgetretene Stufen, lose Teppichkanten oder fehlende Handläufe sind absolute Haftungsfallen. Die Landesbauordnungen schreiben vor, dass Treppen sicher begehbar sein müssen. Ein fehlender Handlauf oder unterschiedliche Stufenhöhen (Stolperfallen) führen im Unfallschwerpunkt Treppe fast automatisch zur Haftung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin.
Eine der bekanntesten Pflichten eines Hausbesitzers bzw. einer Hausbesitzerin ist der Winterdienst. Sie umfasst das Räumen und Streuen von Schnee und Eis auf den öffentlichen Gehwegen vor dem Grundstück sowie auf den Zuwegen zu Haustür, Mülltonnen und Garagen.
Zeitrahmen: Die Pflicht besteht werktags in der Regel von 7:00 bis 20:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen oft ab 8:00 oder 9:00 Uhr. Bei andauerndem Schneefall muss mehrmals am Tag geräumt werden, sobald es die Witterung zulässt.
Delegation: Vermieter*innen können diese Pflicht im Mietvertrag auf die Mieter*innen übertragen. Dies birgt jedoch Risiken: Der Vermieter bzw. die Vermieterin behält die Kontroll- und Überwachungspflicht. Ist der/die beauftragte Mieter*in (z.B. aufgrund von Alter oder Krankheit) offensichtlich nicht in der Lage, der Pflicht nachzukommen, haftet der Vermieter bzw. die Vermieterin bei einem Unfall wegen Auswahlverschuldens.
B2B-Praxis: Professionelle Verwalter*innen vergeben den Winterdienst meist an externe Dienstleister. Dies verlagert das operative Risiko, entbindet aber nicht von der Pflicht, die ordnungsgemäße Ausführung stichprobenartig zu kontrollieren.
Der Brandschutz ist der Bereich, in dem die Pflichten eines Hausbesitzers am stärksten mit den Nutzungsinteressen der Mieter*innen kollidieren. Treppenhäuser und Flure sind bauliche Rettungswege. Sie müssen im Brandfall eine sichere Flucht ermöglichen und der Feuerwehr als Angriffsweg dienen. Gleichzeitig nutzen Mieter*innen diese Flächen gerne als Erweiterung ihres Wohnraums.
Die Landesbauordnungen sind eindeutig: In notwendigen Treppenräumen und Fluren dürfen keine Brandlasten gelagert werden.
Die Gefahr: Gegenstände wie Schuhschränke, Garderoben, Zeitungsstapel, Polstermöbel oder Dekorationen bestehen oft aus brennbaren Materialien. Im Brandfall entwickeln sie dichten, toxischen Rauch, der die Sicht nimmt und innerhalb weniger Atemzüge zur Bewusstlosigkeit führt. Die Statistik zeigt, dass Rauchgasvergiftung die häufigste Todesursache bei Wohnungsbränden ist.
Vermieterpflicht: Der Hausbesitzer bzw. die Hausbesitzerin muss das Abstellen solcher Gegenstände konsequent unterbinden. Toleriert er „gemütliche Sitzecken“ im Flur oder Schuhsammlungen vor der Tür, handelt er im Schadensfall grob fahrlässig. Regelmäßige Begehungen und eine klare Hausordnung sind hier unverzichtbar.
Während bei Möbeln und Müll die Rechtslage klar ist (Verbot), wird es bei Mobilitätshilfen komplex. Hier prallt der Brandschutz auf das Grundrecht der Mieter*innen (Art. 6 GG Schutz der Familie).
Der Bundesgerichtshof (BGH) und diverse Instanzgerichte haben entschieden, dass ein generelles Verbot von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus unzulässig ist, wenn die Mieter*innen auf diese angewiesen sind und keine zumutbare Abstellmöglichkeit (z.B. Fahrstuhl, Raum im EG) besteht.
Abwägung: Das kurzzeitige Abstellen ist erlaubt, solange die Mindestbreite des Fluchtweges (meist 1,00 Meter, in Ausnahmen 0,80 Meter) nicht unterschritten wird.
Grenzen: Ein dauerhaftes „Parken“ über Nacht oder das Anketten an das Geländer kann untersagt werden, da die Gegenstände im Notfall beweglich sein müssen.
Für den Hausbesitzer bzw. die Hausbesitzerin entsteht eine Zwickmühle: Erlaubt er/sie die Kinderwagen, riskiert er/sie Konflikte mit der Feuerwehr oder anderen Mieter*innen, die sich behindert fühlen. Werden sie verboten, riskiert er Klagen der betroffenen Familien. Zudem verursachen Kinderwagen und Rollatoren im engen Treppenhaus massive Schäden an der Bausubstanz (verkratzte Wände, beschädigte Türzargen, verschmutzte Böden), was die Instandhaltungskosten in die Höhe treibt.
In der modernen Wohnungswirtschaft etabliert sich eine Lösung, die dieses Dilemma strategisch auflöst: Die Schaffung von externen, sicheren Abstellmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes. Anbieter wie Kiwabo haben sich auf genau diese Schnittstelle spezialisiert und bieten Lösungen für die Wohnungswirtschaft an.
Die Integration von Systemen wie Kinderwagenboxen, Rollator-Garagen oder Fahrradboxen im Außenbereich adressiert direkt mehrere Pflichtenkreise des Hausbesitzers bzw. der Hausbesitzerin:
Dieser Ansatz zeigt, wie die Pflichten eines Hausbesitzers bzw. einer Hausbesitzerin nicht nur defensiv (Vermeidung von Strafen), sondern offensiv (Wertsteigerung und Problemlösung) interpretiert werden können.
Fahrräder haben im Treppenhaus grundsätzlich nichts zu suchen. Die Rechtsprechung sieht hier – anders als bei Kinderwagen – keine Notwendigkeit für eine Duldung, da Fahrräder in den Keller verbracht werden können.
Ein neues Risiko stellen E-Bikes und E-Scooter dar. Die Lithium-Ionen-Akkus dieser Geräte bergen eine erhebliche Brandgefahr. Wenn diese im Treppenhaus oder in nicht brandschutztechnisch abgetrennten Kellern geladen werden, entsteht ein hohes Risiko. Die IFS-Brandursachenstatistik zeigt einen massiven Anstieg von Bränden durch Akkus. Vermieter*innen sollten daher prüfen, ob sie das Laden von E-Kleinstfahrzeugen in Gemeinschaftsräumen untersagen oder spezielle, brandsichere Ladeinfrastrukturen (ggf. auch in Außenboxen) schaffen.
Moderne Gebäude sind komplexe technische Systeme. Der Gesetzgeber hat eine Vielzahl von Spezialgesetzen erlassen, die den Hausbesitzer bzw. der Hausbesitzerin zu regelmäßigen Prüfungen verpflichten. Diese „Betreiberpflichten“ sind zwingend und bußgeldbewehrt.
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) stellt strenge Anforderungen an Vermieter*innen, um die Gesundheit der Mieter*innen zu schützen. Im Fokus stehen Legionellen – Bakterien, die in warmem Wasser (Idealbedingungen 25–45 °C) gedeihen und beim Einatmen als Aerosol (z.B. beim Duschen) schwere Lungenentzündungen auslösen können.
Die Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung gilt für Vermieter*innen von Mehrfamilienhäusern, wenn eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorhanden ist.
Definition Großanlage: Speichervolumen > 400 Liter oder mehr als 3 Liter Wasserinhalt in der Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle.
Ausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel von der routinemäßigen Prüfpflicht befreit, unterliegen aber dennoch dem Gebot, einwandfreies Wasser zu liefern.
Intervall: Die systemische Untersuchung auf Legionellen muss alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor erfolgen.
Verfahren: Proben müssen an repräsentativen Stellen (Vorlauf, Rücklauf, entfernteste Zapfstellen) entnommen werden. Geeignete Probennahmeventile müssen installiert sein.
Konsequenzen bei Befall: Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml (Koloniebildende Einheiten) überschritten, greift eine sofortige Meldepflicht an das Gesundheitsamt. Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss unverzüglich eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen, die Mieter*innen informieren und Sanierungsmaßnahmen (z.B. thermische Desinfektion, Spülung, bauliche Sanierung) einleiten.
Verstöße gegen die Untersuchungspflicht sind Ordnungswidrigkeiten (bis zu 25.000 € Bußgeld). Erkrankt ein/e Mieter*in an Legionellose, drohen strafrechtliche Ermittlungen wegen Körperverletzung.
Veraltete oder defekte Elektroinstallationen sind laut IFS-Statistik für rund 30 % aller Brände verantwortlich. Dennoch ist die Rechtslage für Wohnraumvermieter*innen oft unklar, da es im privaten Bereich keine explizite gesetzliche Pflicht für wiederkehrende Prüfungen ohne Anlass gibt (im Gegensatz zum gewerblichen Bereich nach DGUV V3).
Auch wenn keine harte gesetzliche Frist wie beim TÜV fürs Auto existiert, leiten Gerichte aus der Verkehrssicherungspflicht eine Überwachungspflicht ab. Der BGH hat zwar geurteilt, dass eine Generalsanierung ohne konkreten Mangel nicht erzwungen werden kann, jedoch haften Vermieter, wenn Brände auf erkennbar marode Anlagen zurückzuführen sind.
Empfohlene Intervalle: Fachverbände und Versicherungen empfehlen einen E-Check (Prüfung nach DIN VDE 0105-100) für ortsfeste Anlagen in Wohnungen alle 4 bis 10 Jahre sowie bei jedem Mieterwechsel.
Gemeinschaftsbereiche: In Treppenhäusern, Kellern und Technikräumen, die der allgemeinen Nutzung unterliegen, ist die Abnutzung höher. Hier werden oft Intervalle von 4 Jahren empfohlen.
Gewerbliche Nutzung: Befinden sich Gewerbeeinheiten im Haus oder setzt der Vermieter bzw. die Vermieterin eigene Hausmeister*innen ein, gilt die DGUV Vorschrift 3 zwingend (meist jährliche Prüffrist für ortsveränderliche Geräte, 4 Jahre für ortsfeste Anlagen).
Die Dokumentation eines E-Checks stärkt die Position des Vermieters bzw. der Vermieterin im Schadensfall massiv und verhindert oft den Verlust des Versicherungsschutzes.
Aufzüge gelten als überwachungsbedürftige Anlagen im Sinne der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Hier gibt es keinen Spielraum.
Prüfzyklus:
Inaugenscheinnahme: Der Betreiber bzw. die Betreiberin (Vermieter*in) muss sicherstellen, dass der Aufzug regelmäßig (z.B. wöchentlich oder monatlich) durch eine beauftragte Person (Hausmeister oder Dienstleister) auf offensichtliche Mängel (Notruf, Licht, Türbündigkeit) kontrolliert wird.
Notrufsystem: Seit Ende 2020 ist ein Zwei-Wege-Kommunikationssystem zu einem ständig besetzten Notdienst Pflicht.
Die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flure als Rettungswege) gilt bundesweit.
Wartungsverantwortung: Die Wartung (Sicherstellung der Betriebsbereitschaft) muss mindestens alle 12 Monate erfolgen (+/- 3 Monate Karenz). Zwar erlauben manche Bauordnungen die Übertragung auf den Mieter bzw. die Mieterin, doch raten Expert*innen im B2B-Bereich davon ab. Der Vermieter bzw. die Vermieterin bleibt in der Sekundärhaftung. Er/sie muss prüfen, ob der Mieter bzw. die Mieterin die Wartung durchführt. Da dies praktisch kaum möglich ist, übernehmen professionelle Vermieter*innen die Wartung selbst oder beauftragen Dienstleister (Fernwartung per Funk).
Austauschpflicht: Nach 10 Jahren müssen Rauchwarnmelder ausgetauscht werden, da die Verschmutzung der Rauchkammer und die Alterung der Bauteile die Funktion beeinträchtigen.
Auch das Dach unterliegt der Verkehrssicherungspflicht. Herabfallende Ziegel bei Sturm können Passanten verletzen.
Versicherungsschutz: Gebäudeversicherungen verlangen oft den Nachweis regelmäßiger Wartung, um Sturmschäden (ab Windstärke 8) zu regulieren. Wurde das Dach vernachlässigt, kann die Versicherung die Leistung kürzen oder verweigern.
Empfehlung: Jährliche Sichtprüfung (Dachrinnenreinigung, Prüfung auf lose Teile) und alle 2–5 Jahre eine fachmännische Inspektion durch einen Dachdecker.
Die folgende Tabelle fasst die technischen Prüfpflichten zusammen, die jede/r Hausbesitzer*in im Kalender haben muss:
| Gewerk / Anlage | Gesetzliche Grundlage | Prüfintervall | Zuständigkeit |
|---|---|---|---|
| Legionellenprüfung | TrinkwV | Alle 3 Jahre (bei Großanlagen) | Akkreditiertes Labor |
| Aufzug (Hauptprüfung) | BetrSichV | Alle 2 Jahre | ZÜS (TÜV, DEKRA etc.) |
| Aufzug (Zwischenprüfung) | BetrSichV | Alle 2 Jahre (versetzt zur Hauptprüfung) | ZÜS |
| Rauchwarnmelder (Wartung) | LBO / DIN 14676 | Jährlich (+/- 3 Monate) | Vermieter*in / Dienstleister |
| Rauchwarnmelder (Tausch) | DIN 14676 | Alle 10 Jahre | Vermieter*in |
| Elektroanlagen (Wohnung) | Verkehrssicherung (VDE) | Empfohlen: Alle 4-10 Jahre / bei Mieterwechsel | Elektrofachkraft |
| Elektro (Gewerbe/Allg.) | DGUV Vorschrift 3 | Jährlich (ortsveränderlich) / 4 Jahre (ortsfest) | Elektrofachkraft |
| Dachinspektion | Verkehrssicherung | Empfohlen: Jährlich (Sicht), 2-5 Jahre (Fach) | Dachdecker*in |
| Feuerlöscher | ASR A2.2 / Hersteller | Alle 2 Jahre | Sachkundige/r |
| Heizung | GEG / Kehrordnung | Jährlich (Wartung), 1-3 Jahre (Immissionsmessung) | Fachbetrieb / Schornsteinfeger |
Neben den technischen Aspekten erfordert die Rolle des Hausbesitzers bzw. der Hausbesitzerin eine präzise kaufmännische Verwaltung. Fehler hier führen oft zu direkten Liquiditätsverlusten.
Der Vermieter bzw. die Vermieterin ist verpflichtet, jährlich über die geleisteten Vorauszahlungen der Betriebskosten abzurechnen (§ 556 BGB).
Ausschlussfrist: Die Abrechnung muss dem Mieter bzw. der Mieterin spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumt der/die Vermieter*in diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Guthaben des Mieters bzw. der Mieterin müssen jedoch weiterhin ausgezahlt werden.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss bei der Bewirtschaftung wirtschaftlich handeln. Er/sie darf keine überteuerten Dienstleister beauftragen, wenn günstigere Alternativen bei gleicher Leistung verfügbar wären. Dies ist ein häufiger Streitpunkt bei Nebenkostenabrechnungen.
Die Mietkaution (maximal drei Nettokaltmieten) dient der Absicherung des Vermieters bzw. der Vermieterin.
Anlagepflicht: Der/die Vermieter*in muss die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen auf einem insolvenzsicheren Konto (Treuhandkonto) anlegen. Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).
Rückzahlung: Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution abgerechnet werden. Der Vermieter bzw. die Vermieterin darf einen angemessenen Teil für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einbehalten, muss den Rest jedoch zeitnah (Rechtsprechung spricht oft von 3–6 Monaten Prüffrist) auszahlen.
Energieausweis: Spätestens bei der Besichtigung muss dem Interessenten bzw. der Interessentin der Energieausweis (Verbrauch oder Bedarf) unaufgefordert vorgelegt werden. Bestimmte Kennwerte müssen bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein. Verstöße sind ordnungswidrig.
Wohnungsgeberbestätigung: Nach dem Bundesmeldegesetz muss der Vermieter bzw. die Vermieterin dem/der Mieter*in innerhalb von zwei Wochen nach Einzug den Einzug schriftlich bestätigen, damit dieser sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann.
Die Verletzung der genannten Pflichten kann auf drei Ebenen Konsequenzen haben:
Hausbesitzer*innen können nicht überall gleichzeitig sein. Die Delegation von Pflichten (z.B. Winterdienst an Gärtner, Verkehrssicherung an Hausmeister) ist zulässig und notwendig.
Auswahl- und Überwachungsverschulden: Der Vermieter bzw. die Vermieterin haftet jedoch weiterhin, wenn er ungeeignetes Personal auswählt oder dieses nicht überwacht. Eine bloße Vergabe „auf Papier“ reicht nicht. Es bedarf dokumentierter Kontrollen.
Versicherungen: Eine leistungsstarke Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist unverzichtbar. Sie wehrt unberechtigte Ansprüche ab und reguliert berechtigte Schäden. Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Haus (Feuer, Sturm, Wasser). Wichtig: Obliegenheitsverletzungen (z.B. fehlende Wartung, leerstehende Gebäude nicht gemeldet) können den Schutz gefährden.
Die Analyse zeigt: Die Pflichten eines Hausbesitzers bzw. einer Hausbesitzerin sind weit mehr als eine Checkliste. Sie sind der operative Kern professioneller Immobilienbewirtschaftung. In der B2B-Wohnungswirtschaft geht es nicht nur darum, Gesetze einzuhalten, sondern Risiken proaktiv zu managen und die Immobilie zukunftsfähig zu halten.
Strategische Entscheidungen, wie die Investition in externe Stauraumlösungen (z.B. Kiwabo) zur Entlastung der Treppenhäuser, sind exemplarisch für modernes Pflichtenmanagement: Sie lösen Konflikte, erfüllen Brandschutzvorgaben und schützen die Substanz. Wer seine Pflichten als Hausbesitzer*in ernst nimmt und professionell organisiert, schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern steigert den Wert seines Portfolios nachhaltig.
Erfinder und Gründer von kiwabo
