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18. November 2025
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In der modernen Immobilienbewirtschaftung stellt das Themenfeld „Brandschutz Mehrfamilienhaus“ eine der komplexesten Schnittmengen aus technischer Notwendigkeit, juristischer Verpflichtung und sozialem Konfliktpotenzial dar. Für Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und private Vermieter*innen ist der Brandschutz weit mehr als die bloße Einhaltung der Landesbauordnungen; er ist ein entscheidender Faktor für die Werterhaltung der Immobilie (Asset Protection), die Minimierung von Haftungsrisiken und nicht zuletzt für das physische Überleben der Bewohner*innen.
Die Dringlichkeit dieses Themas wird durch aktuelle Statistiken und Brandereignisse untermauert. Jährlich verzeichnen Versicherer in Deutschland rund 300.000 gemeldete Wohnungsbrände. Ereignisse wie der verheerende Altstadtbrand in Stolberg oder tragische Wohnungsbrände in Solingen und Frankfurt (Oder) führen der Öffentlichkeit immer wieder vor Augen, wie schnell aus einem lokalen Entstehungsbrand eine Katastrophe werden kann, die Menschenleben fordert und Millionenwerte vernichtet. Dabei zeigt sich ein alarmierender Trend: Während klassische Brandursachen wie offenes Feuer durch Aufklärung und Rauchmelderpflichten eingedämmt werden, entstehen durch die Elektrifizierung des Alltags – insbesondere durch die Verbreitung von Lithium-Ionen-Akkus in E-Bikes und E-Scootern – neue, hochbrisante Gefahrenquellen, die traditionelle Brandschutzkonzepte auf die Probe stellen.
Gleichzeitig stehen Verwalter*innen vor einem wachsenden Dilemma: Der Bedarf an Abstellflächen für Kinderwagen, Rollatoren und Fahrräder steigt in urbanen Räumen massiv an. Mieter*innen betrachten das Treppenhaus zunehmend als „erweiterten Wohnraum“, was zu einer Kollision mit den strikten Anforderungen der Fluchtwegsicherheit führt. Dieser Ratgeber liefert eine erschöpfende Analyse dieser Spannungsfelder. Er beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen der Musterbauordnung (MBO) und der Landesbauordnungen, analysiert die aktuelle Rechtsprechung zu Brandlasten in Rettungswegen und stellt mit der Externalisierung von Stauraum durch Systeme wie die der Kiwabo GmbH eine strategische Lösung vor, die Brandschutz, Mieterzufriedenheit und Wirtschaftlichkeit in Einklang bringt.
Der Brandschutz in Deutschland ist föderal organisiert, was für überregional tätige Wohnungsunternehmen eine Herausforderung darstellt. Dennoch bildet die Musterbauordnung (MBO) das gemeinsame Fundament, auf dem die 16 Landesbauordnungen (LBO) basieren. Ein tiefes Verständnis dieser Normen ist für die rechtssichere Bewirtschaftung unerlässlich.
Zentraler Ankerpunkt für den Brandschutz im Mehrfamilienhaus ist der § 35 der Musterbauordnung, der die Anforderungen an notwendige Treppenräume definiert. Die MBO unterscheidet hierbei präzise zwischen „notwendigen Treppen“ (dem baulichen Rettungsweg) und zusätzlichen Treppen.
| Norm | Regelungsinhalt | Implikation für die Wohnungswirtschaft |
|---|---|---|
| § 35 Abs. 1 MBO | Sicherstellung der Rettung: Treppenräume müssen so angeordnet sein, dass die Nutzung im Brandfall ausreichend lang möglich ist. | Dies ist das Schutzziel. „Ausreichend lang“ bedeutet, bis die Feuerwehr evakuiert hat oder das Feuer gelöscht ist. Jede Brandlast im Treppenhaus gefährdet dieses Ziel. |
| § 35 Abs. 5 MBO | Brandlastenfreiheit: Bekleidungen, Putze, Dämmstoffe und Einbauten müssen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. | Dies ist die materielle Anforderung. Einbauten aus Holz (Schuhschränke) oder Kunststoffe (Kinderwagen) verletzen diese Norm direkt. |
| § 33 MBO | Erster und Zweiter Rettungsweg: Jede Nutzungseinheit braucht zwei unabhängige Rettungswege. | Fällt das Treppenhaus (1. Rettungsweg) durch Verrauchung aus, muss die Feuerwehr über Leitern (2. Rettungsweg) retten. Das ist zeitkritisch und risikobehaftet. |
Die juristische Logik ist hierbei binär: Ein Treppenraum ist entweder sicher (brandlastfrei) oder er ist es nicht. Es gibt in der Bauordnung keinen Ermessensspielraum für „ein bisschen brennbares Material“. Die Wände notwendiger Treppenräume müssen in Gebäuden der Gebäudeklasse 5 die Bauart von Brandwänden besitzen (feuerbeständig), in Klasse 4 hochfeuerhemmend und in Klasse 3 feuerhemmend sein. Diese bauliche Kapselung wird jedoch ad absurdum geführt, wenn brennbare Gegenstände innerhalb dieses gekapselten Raumes gelagert werden.
Neben dem öffentlichen Baurecht trifft der Vermietende eine zivilrechtliche Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür Sorge tragen, dass von der Mietsache keine Gefahr ausgeht.
Diese Pflicht ist umfassend und dynamisch. Sie beinhaltet:
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) verschärft die Haftung tendenziell. So bestätigte der BGH in Urteilen zur Verkehrssicherungspflicht, dass Eigentümer*innen auch für Gefahren haften können, die erst durch die Interaktion verschiedener Mängel entstehen. Im Brandfall kann eine Verletzung dieser Pflichten zur strafrechtlichen Anklage wegen fahrlässiger Brandstiftung oder fahrlässiger Tötung führen, sollte Personenschaden entstehen.
In regelmäßigen Abständen (je nach Bundesland und Gebäudeart alle 3-5 Jahre) führen Behörden oder Prüfsachverständige Brandschutzschauen durch. Die Ergebnisse dieser Begehungen sind oft ernüchternd und zeigen die Diskrepanz zwischen Theorie und Praxis.
Der TÜV-Verband meldet in seinem Baurechtsreport alarmierende Mängelquoten: Gut jede vierte brandschutztechnische Anlage weist wesentliche Mängel auf.
Häufigste Mängel bei Begehungen in Mehrfamilienhäusern:
Das Treppenhaus ist der architektonische Flaschenhals des Brandschutzes. Es muss im Alltag als Verkehrsfläche und im Notfall als Hochleistungs-Rettungsweg funktionieren. Diese Doppelfunktion führt zwangsläufig zu Konflikten zwischen den Bedürfnissen der Bewohner*innen nach Stauraum und Wohnlichkeit und den Anforderungen der Feuerwehr.
Warum reagieren Brandschutzprüfer so allergisch auf einen einzelnen Schuhschrank oder einen Kinderwagen?
Tabelle: Übersicht Mindestbreiten für Fluchtwege (Wohngebäude)
| Bereich | Mindestbreite (Lichte Breite) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausflur / Korridor | min. 1,00 m | Darf durch Einbauten nicht eingeengt werden. |
| Treppenlauf | min. 0,80 m – 1,00 m | Abhängig von Gebäudeklasse und Baujahr (Bestandsschutz prüfen!). |
| Durchgangshöhe | min. 2,00 m – 2,20 m | Wichtig bei Unterzügen oder Schildern. |
| Türen im Fluchtweg | min. 0,80 m – 0,90 m | Müssen in Fluchtrichtung aufschlagen (bei > 20 Personen/Sonderbauten). |
Ein entscheidendes Kriterium für die Zulässigkeit von Gegenständen ist die verbleibende Restbreite des Fluchtweges. Die DIN 18065 und die meisten LBOs schreiben für den notwendigen Treppenraum und Flure in Wohngebäuden Mindestbreiten vor.
Die Gerichte müssen im Einzelfall abwägen zwischen dem Eigentumsrecht (Art. 14 GG) und der Vertragsfreiheit des Vermieters auf der einen Seite und dem Besitzrecht und Sozialstaatsprinzip (Schutz der Familie, Art. 6 GG) auf der anderen Seite.
Die Rechtsprechung zum Kinderwagen ist umfangreich und differenziert. Grundsätzlich gilt: Ein generelles Verbot in der Hausordnung, Kinderwagen im Flur abzustellen, ist oft unwirksam, wenn es die Mieter*innen unangemessen benachteiligt.
Das Urteil des BGH und OLG Hamm (Az. 15 W 444/00): Das Gericht stellte fest, dass es Eltern nicht zugemutet werden kann, den Kinderwagen mehrmals täglich in die Wohnung oder den Keller zu tragen, wenn kein Aufzug vorhanden ist. Das Abstellen im Erdgeschoss ist „sozialüblich“ und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch
Die Einschränkungen:
Ähnlich wie bei Kinderwagen greift hier der Schutzgedanke für mobilitätseingeschränkte Personen. Das Landgericht Hannover (Az. 20 S 39/05) urteilte, dass Rollatoren im Flur abgestellt werden dürfen, wenn sie für die Mobilität des Mieters essenziell sind und ein Transport in die Wohnung körperlich nicht möglich ist.
Auflage: Die Geräte müssen möglichst platzsparend (zusammengeklappt) abgestellt werden. Auch hier gilt: Sicherheit vor Komfort. Blockiert der Rollator den einzigen Weg, muss eine andere Lösung gefunden werden.
Hier sind die Gerichte deutlich strenger. Das Treppenhaus dient der Erschließung, nicht der Wohnraumerweiterung.
Fahrräder haben im Treppenhaus nichts zu suchen. Sie sind weder Gehhilfen noch Kinderwagen. Die Brandlast (Reifen, Sattel, Griffe) ist hoch, das Sperrgutrisiko enorm. Fahrräder gehören in den Keller, die Wohnung oder in spezielle Fahrradräume. Ein Abstellen im Flur ist fast immer ein Verstoß gegen die Hausordnung und den Brandschutz.
Tabelle: Zulässigkeit von Gegenständen im Treppenhaus
| Gegenstand | Zulässigkeit | Begründung / Bedingung |
|---|---|---|
| Kinderwagen | 🟡 Bedingt Ja | Wenn kein anderer Platz, Fluchtwegbreite gewahrt, nur vorübergehend. |
| Rollator | 🟡 Bedingt Ja | Wenn Gehhilfe notwendig, zusammengeklappt, Fluchtweg frei. |
| Fahrrad | 🔴 Nein | Hohe Brandlast, Sperrgut, gehört in Keller/Außenbereich. |
| Schuhschrank | 🔴 Nein | Möbelstück = Brandlast. Fast immer unzulässig. |
| Schuhe | 🔴 Nein | Stolperfalle. Kein Lagerrecht für Mieter. |
| Fußmatte | 🟢 Ja | Sozialadäquat, darf keine Stolperfalle sein. |
| Pflanzen | 🟡 Jein | Nur unbrennbar, keine Einschränkung der Breite. |
| E-Bike Akku | 🔴 Streng Verboten | Explosionsgefahr, Zündquelle im Rettungsweg. |
Angesichts der unbefriedigenden Situation – Vermieter*innen haften für die Sicherheit, dürfen aber Kinderwagen oft nicht verbieten – suchen Wohnungsunternehmen nach rechtssicheren, dauerhaften Lösungen. Der effektivste Ansatz ist die Externalisierung: Was nicht im Haus ist, kann dort nicht brennen.
Hier hat sich die Kiwabo GmbH als spezialisierter Anbieter etabliert, dessen Produktportfolio exakt auf diese Schnittstelle zwischen Mieterbedarf und Vermieterpflicht zielt.
Kiwabo bietet modulare Mini-Garagen (Boxen) an, die im Außenbereich (Vorgarten, Hof, Stellplatz) aufgestellt werden.
Die Investition in solche Systeme ist für Vermieter*innen mehr als eine Komfortmaßnahme; sie ist ein Instrument des Risikomanagements und der Bestandspflege.
Durch die Verlagerung der Kinderwagen und Rollatoren in die Außenboxen wird der Treppenraum brandlastfrei.
Ein oft unterschätzter Faktor sind die indirekten Kosten der Flurnutzung.
Für die Vermietung sind Kiwabo-Boxen ein USP (Unique Selling Proposition).
Auch abseits des Treppenhauses lauern Gefahren. Die Tiefgarage wird oft als „Kellerersatzraum“ missverstanden.
Garagen dienen laut Baurecht ausschließlich dem Abstellen von Kraftfahrzeugen. Die Lagerung anderer Gegenstände ist eine Zweckentfremdung und meist unzulässig.
Reifen brennen extrem heiß, unter starker Rußentwicklung und sind schwer löschbar
Kellerverschläge aus Holzlatten („Lattenverschläge“) sind in Altbauten Standard, aber brandschutztechnisch problematisch. Ein Brand im Keller breitet sich durch undichte Türen schnell in das Treppenhaus aus.
Empfehlung:
Bauliche und technische Maßnahmen sind wirkungslos, wenn der „Faktor Mensch“ versagt. Organisatorischer Brandschutz ist Führungsaufgabe.
Für größere Wohnanlagen ist eine Brandschutzordnung essenziell.
Vermieter*innen müssen ihre Überwachungspflicht nachweisbar erfüllen.
Der Ton macht die Musik. Statt nur Verbote auszusprechen, sollte der Sicherheitsaspekt betont werden.
Der Brandschutz im Mehrfamilienhaus ist ein Dauerthema, das keine Nachlässigkeit duldet. Die Analyse zeigt, dass die gesetzlichen Vorgaben der MBO und LBOs streng sind und den Schutz von Leben über den Komfort des Einzelnen stellen. Insbesondere das Treppenhaus muss als „heiliger Raum“ der Sicherheit betrachtet werden: Brandlastfrei und unverstellt.
Die Realität der Mieterbedürfnisse (Mobilität, Platzmangel) lässt sich jedoch nicht wegdiskutieren. Reine Verbotspolitik führt zu Rechtsstreitigkeiten und schlechtem Klima. Die strategische Lösung liegt in der Entflechtung:
Hier erweisen sich Anbieter wie Kiwabo als Partner der Wohnungswirtschaft. Ihre Produkte lösen den Knoten aus Brandschutzvorschrift, Bestandsschutz und Mieterbedarf. Sie ermöglichen es dem Vermietenden, seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, ohne die Wohnqualität für Familien und Senioren einzuschränken. In einer Zeit steigender Baukosten und neuer Gefahren durch E-Mobilität ist die Investition in externe, sichere Infrastruktur nicht nur eine Brandschutzmaßnahme, sondern eine aktive Wertsicherung der Immobilie.
Handlungsempfehlung für Eigentümer*innen:
Überprüfen Sie Ihren Bestand. Wo stehen Kinderwagen im Flur? Wo laden E-Bikes im Keller? Warten Sie nicht auf die nächste Brandschutzschau oder den Versicherungsfall. Agieren Sie präventiv durch klare Regeln, regelmäßige Kontrollen und – wo nötig – durch die Investition in intelligente Stauraumlösungen im Außenbereich.
Erfinder und Gründer von kiwabo
